Finanzierung Umbau Haus

Die Finanzierung von Hausumbauten

Wo kommt das Geld für den Umbau her? Das ist nicht selten der Fall, zum Beispiel zur Finanzierung von Renovierungen und Umbauten. Also warum nicht das Geld in dein eigenes Haus stecken? Was ist bei der Finanzierung eines Neu- oder Umbaus wichtig? und wie kann Ihnen ein Modernisierungskredit bei der Finanzierung helfen?

Hausrenovierung, Teil 2: Finanzierung

Es gibt so viele Finanzinstitutionen wie es gibt, so viele Hypothekenmodelle wie es gibt - zumindest. Ihre Verzinsung richtet sich nach dem jeweiligen Zinssatzniveau am Markt. Wenn Sie sinkende Zinssätze erwarten und es Ihnen gleichgültig ist, ob der Zins für die kommenden Jahre nicht endgültig festgelegt ist, könnte dies das passende Vorbild für Sie sein.

Festverzinsliche HypothekIt gewährt einen fixen Zins für eine gewisse Zeit ("zwischen 1 und 15 Jahren"). Besonders in einer Niedrigzinsphase ist dies lohnenswert, da man nicht mit Zinssteigerungen gerechnet werden muss. Wer keine Zinssenkungen erwartet und es kein Hindernis ist, lange an einen Provider geknüpft zu sein, könnte mit einer Festzinshypothek richtig sein.

Wenn Sie in dieser Zeit niedrige Geldmarktsätze erwarten, aber auch einen Zuwachs bewältigen können, können Sie eine Libor-Hypothek in Betracht ziehen.

Förderung

Inwieweit wird mein Investitionsvorhaben kostenintensiv sein, wie kann ich es finanziell unterstützen und in welchem Ausmaß wird sich das Investitionsvorhaben auf die zukünftige Steuerabrechnung auswirken? Renovierungs-, Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen können rasch ein Vermögen einbringen. Daher sollten Sie ungeachtet des Umfangs der Arbeit klarstellen, was das alles kostet. Andernfalls wird Ihr Wallet überlastet oder Sie überschreiten das von der Hausbank gewährte Kreditlimit.

Zur Erleichterung der Arbeit reicht das Angebot eines Handwerksmannes aus; bei komplexen Projekten ist eine vollständige Kostenabschätzung durch einen Baumeister oder Generalunternehmer empfehlenswert. Aufwändige Sanierungs- und Umbaumaßnahmen im Altbau werden von Handelsunternehmen oft auf Stundenbasis abgerechnet, da es oft schwierig ist, den Kostenaufwand im Vorfeld zu schätzen. Bemalen Sie nur wenige Zimmer, tauschen Sie einen Fußboden aus oder haben Sie ein neu eingerichtetes Spülbecken, reicht es aus, Angebote der zuständigen Fachkräfte anzufordern, um die Kosten zu klären.

Damit die angebotenen Leistungen auch wirklich stimmen, können Sie die von zwei Unternehmen angebotenen Leistungen in Anspruch nehmen und die Tarife gegenüberstellen. Wenn die Renovierung oder der Umbau mit Weitsicht durchgeführt wird, sind Kosteneinsparungen möglich. Zum Beispiel, indem man Arbeit - wie den Wechsel einer Heizvorrichtung - ausführt, bevor sie akute Auswirkungen hat.

Besonders im Hochsommer haben viele Handwerksbetriebe oft weniger zu tun und sind gerne dazu angetan, Arbeit zu niedrigeren Konditionen anzubieten, um ihr Geschäft zu betreiben. Damit Sie sich ein vollständiges Gesamtbild über die anfallenden Badkosten machen können, brauchen Sie ein Angebot für jede Art von Arbeit. Bitten Sie die Gewerbetreibende mit dem größten Anteil der anfallenden Ausgaben - im Falle des Bades ist dies der Sanitärinstallateur -, die Angebote für alle notwendigen Leistungen einzuholen zu lassen und die gesamten anfallenden Gebühren für Sie zu ermitteln.

Sie bieten Ihnen alle Leistungen gemeinsam und zum Festpreis an. Selbst wenn Sie mit einem GU, einem Architekten oder einem Team von Handwerkern zusammenwirken, sollten Sie zumindest zwei Angebote erhalten, um die anfallenden Aufwendungen zu ermitteln. Das Gleiche trifft zu, wenn Sie die anfallenden Aufwendungen für alle Leistungen selbst erstellen. Bei einer Totalsanierung, einem Umbau oder einer Hauserweiterung übersteigen die Bauarbeiten den für Laien vertretbaren Rahmen.

Für ein solches Projekt sollten Sie bereits jetzt Spezialisten zur Kostenermittlung hinzuziehen. Sie erstellen alle notwendigen Arbeitsgänge und berechnen die zu erwartenden Aufwände. Die Berechnung basiert auf empirischen Werten oder realen Werten von vergleichbaren Gebäuden. Das Volumenverfahren hat den großen Nutzen, dass die geschätzten Gesamtkosten rasch berechnet werden können. Allerdings liegt die Messgenauigkeit maximal im Messbereich von +/- 15 vH.

Kostenbudgetmethode: Nach Festlegung des Leistungsumfangs kann der Bauherr oder Generalunternehmer die zu erwartenden Ausgaben anhand des Standardartikelkatalogs (NPK) oder der Elementkostenaufstellung (EKG) ausrechnen. Die Einzelpreise für Werke oder Komponenten werden aus einem digitalen Produktkatalog zusammengetragen und zusammengefasst. Die Vorteile dieses Verfahrens liegen darin, dass die anfallenden Aufwendungen vergleichsweise präzise kalkulierbar sind.

Dazu muss die Arbeit jedoch bereits im Detail bekannt sein. Angebotsmethode: Wenn die durchzuführenden Leistungen bereits feststehen, läßt der Bauherr oder Generalunternehmer die Bauherren aller Art ihre Leistungen anbieten. Schließlich erstellt der Bauherr oder Generalunternehmer die anfallenden Baukosten aller Auftragnehmer. Die Offert-Methode hat den Vorzug, dass die Handwerksbetriebe ihre eigenen, kostengünstigeren Vorstellungen einzubringen und dank ihrer Erfahrungen die Ausgaben vergleichsweise exakt abzuschätzen vermögen.

Andererseits ist zu befürchten, dass verschiedene kleine Stellen nicht angeboten werden, um das Leistungsangebot niedrig und wettbewerbsfähig zu gestalten. Kann man sich das Umbauvorhaben überhaupt ertragen? Nach Klärung der Baupreise ergibt sich die Fragestellung, ob Sie das Vorhaben finanziell unterstützen können. Kleiner werdende Renovierungen eines Hauses oder einer Wohnanlage können in der Regel aus eigener Kraft bezahlt werden - nicht zuletzt, weil zukunftsorientierte Bauherren dafür über viele Jahre hinweg Rückstellungen aufgebaut haben.

Vor allem Um- oder Anbauten generieren rasch Aufwendungen im sechsstelligen Bereich: Das dafür erforderliche Eigenmittel wird in der Regel in zwei Teile aufgeteilt - ähnlich wie beim Erwerb oder Neuaufbau einer Immobilie: Ihre Eigen- und Fremdkapitalmittel von einer Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen oder speziellen Hypothekenbanken. Meistens ist der Finanzierungspartner eine Hausbank.

In der Regel fordert die Hausbank, dass Sie 20 Prozentpunkte der Baupreise selbst tragen - das ist Ihr Kapital. Der Rest von 80 Prozentpunkten kommt von der Hausbank in Gestalt eines Hypothekendarlehens. In einigen Institutionen wird dies in eine erste Grundschuld (65 bis 70 Prozentpunkte der Kauf- oder Bausumme) und eine zweite Grundschuld (10 bis 15 Prozent) untergliedert.

Bei der zweiten Immobilie berechnet Ihnen die Hausbank einen erhöhten Zinsen, und Sie müssen diesen Betrag auch für rund 20 Jahre tilgen, d.h. erstatten. Mehr und mehr Kreditinstitute geben jedoch heute die Trennung zwischen erster und zweiter Baufinanzierung auf und offerieren eine so genannten Unit- oder Summenhypothek mit nur einem einzigen Zinsfuß für den gesamten als Sicherheit hinterlegten Betrag.

Der wichtigste Maßstab für die Entscheidung, ob die Hausbank Ihnen ein Darlehen vergibt, ist Ihr Jahreseinkommen. Auf der Grundlage dieser Regelung prüft die Hausbank auch Ihren Kreditantrag. Darüber hinaus sollten Sie nicht übersehen, dass eine Umwandlung oder Erweiterung nicht nur die Hypothekenzinslast steigert, sondern auch andere Ausgaben verursacht: Bei jeder zweiten Immobilie erhöhen sich die Tilgungsraten, und da Ihre Immobilie einen höheren Stellenwert hat, erhöhen sich auch die Anschaffungsnebenkosten, einschließlich der Rückstellung für Instandhaltungsarbeiten oder Renovierungen.

Schließlich kann sich Ihr Konversionsprojekt auf die künftige Steuerlast auswirken (siehe Steueraspekte). Die so genannte Erschwinglichkeitsrechnung bestimmt, wie hoch Ihre monatlichen Kosten nach dem Umbau oder der Renovierung der Immobilie sein werden und in welchem Anteil diese Kosten zu Ihrem Bruttoverdienst stehen. Bei dieser Kalkulation wird jedoch nicht der aktuelle Hypothekenzinssatz, sondern ein erwarteter zukünftiger Durchschnittszinssatz verwendet - sowohl für Ihre bestehende Immobilie als auch für das Darlehen für die Umwandlung.

Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass Sie sich Ihr Haus oder Ihre Ferienwohnung auch bei einem Anstieg des Hypothekarzinses noch leisten können. Allerdings ist dieser durchschnittliche Zinssatz von Institut zu Institut unterschiedlich: So verwendete beispielsweise eine konservative Institution zur Jahresmitte 2005 5 Prozentpunkte für die erste und 6 Prozentpunkte für die zweite Immobilie.

Die fortschrittlichen Institute hingegen erwarteten 4 bzw. 5Prozentpunkte. In der Regel übernehmen die Kreditinstitute jährliche Ausgaben in der Größenordnung von 1 Prozentpunkt des Immobilienwertes - den Haus- und Grundstückspreis zuzüglich der Ausgaben für den wertsteigernden Aus- oder Umbau. Wenn die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit all diesen Elementen erfolgreich ist, ist die Immobilie auch nach dem Umbau oder der Renovierung für Sie zum Mitnehmen.

Zahlreiche Kreditinstitute stellen im Netz automatisch Portabilitätsrechner zur Verfügung. Hier können Sie Ihre Werte (Summe nach dem Umbau) eingeben und wissen gleich, ob Sie sich auch nach dem Umbau ein eigenes Haus kaufen können. Vergiss nicht, dass du während und nach der Umstellung eine bestimmte Rückstellung für unvorhergesehene Ereignisse auf deinem Account brauchst.

Weiterführende Informationen und hilfreiche Finanzierungstipps gibt es im Fachbuch "Umbauen, Renovieren, Erweitern", Beobachter-Ratgeber.

Die Datenerhebung beim Kreditantrag erfolgt durch: smava GmbH Kopernikusstr. 35 10243 Berlin E-Mail: info@smava.de Internet: www.smava.de Hotline: 0800 - 0700 620 (Servicezeiten: Mo-Fr 8-20 Uhr, Sa 10-15 Uhr) Fax: 0180 5 700 621 (0,14 €/Min aus dem Festnetz, Mobilfunk max. 0,42 €/Min) Vertretungsberechtigte Geschäftsführer: Alexander Artopé (Gründer), Eckart Vierkant (Gründer), Sebastian Bielski Verantwortlicher für journalistisch-redaktionelle Inhalte gem. § 55 II RStV: Alexander Artopé Datenschutzbeauftragter: Thorsten Feldmann, L.L.M. Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg, Berlin Registernummer: HRB 97913 Umsatzsteuer-ID: DE244228123 Impressum